Il Regime Speciale delle Società di Investimento Immobiliare Quotate (“SIIQ”) è stato introdotto introdotto e disciplinato dall’ art. 1, commi da 119 a 141, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria per il 2007). Il relativo Quadro normativo è stato completato dal Regolamento Attuativo del Ministero dell’economia e delle finanze n. 174/2007 e oggetto di interpretazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 8/E del 31 gennaio 2008.

Il regime è stato successivamente integrato e modificato, da ultimo per effetto del Decreto Legge n. 133/2014, convertito dalla Legge 11 novembre 2014, n. 164 che ha portato importanti modifiche, commentate dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 32/E del 17 settembre 2015.

Il regime offre la possibilità di adottare, in presenza di determinati requisiti fissati dalla norma, un sistema di tassazione in cui l’utile derivante dall’attività di locazione immobiliare è esentato da imposizione sia ai fini IRES che IRAP (c.d. “gestione esente”). L’utile prodotto nell’ambito della gestione esente viene assoggettato integralmente a tassazione, all’atto della distribuzione ai soci.

I requisiti richiesti per l’ammissione al regime fiscale speciale garantito alle SIIQ possono essere così riassunti::

REQUISITI SOGGETTIVI

• Società costituita in forma di società per azioni;.
• Residenza nel territorio dello Stato italiano ovvero in uno Stato UE
• Le azioni siano negoziate in mercati regolamentati.

REQUISITI STATUTARI

• Regole in materia di investimenti
• Limiti alla concentrazione dei rischi su investimenti e controparti
• Limite massimo di leva finanziaria, a livello individuale e di gruppo

REQUISITI PARTECIPATIVI

• Requisito del controllo: nessun socio deve possedere direttamente o indirettamente più del 60 per cento dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 60 per cento dei diritti di partecipazione agli utili della SIIQ.
• Requisito del flottante: almeno il 25 per cento delle azioni deve essere detenuto da soci che non possiedono, al momento dell’opzione, direttamente o indirettamente più del 2 per cento dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 2 per cento dei diritti di partecipazione agli utili. Il requisito partecipativo del flottante non si applica per le società già quotate

REQUISITI OGGETTIVI

• Esercizio in via prevalente dell’attività di locazione immobiliare, condizione verificata da due indici:
  • Asset test: gli immobili posseduti a titolo di proprietà o di altro diritto reale ad essa destinati rappresentano almeno l’80 per cento dell’attivo patrimoniale
  • Profit test: in ciascun esercizio, i ricavi da essa provenienti rappresentano almeno l’80 per cento dei componenti positivi del conto economico
• Obbligo in ciascun esercizio di distribuire ai soci almeno il 70% dell’utile netto derivante dall’ attività di locazione e dal possesso delle partecipazioni
• Obbligo di distribuzione, entro i 2 anni successivi al realizzo, il 50% delle plusvalenze realizzate su immobili oggetto di locazione e su partecipazioni in SIIQ, SIINQ e fondi immobiliari qualificati.

La mancata osservanza per 3 esercizi consecutivi di una delle condizioni di prevalenza determina la definitiva cessazione dal regime speciale e l’applicazione delle regole ordinarie già a partire dal terzo degli esercizi considerati.

i requisiti soggettivi e statutari devono essere posseduti già al momento dell’esercizio dell’opzione, mentre la verifica dei requisiti partecipativi e oggettivi è rinviata alla chiusura del bilancio riferito al periodo in cui è esercitata l’opzione e, in occasione di ogni chiusura di esercizio per la verifica del mantenimento.