COIMA RES approva la trimestrale e nomina due nuovi amministratori indipendenti

Il Consiglio di Amministrazione di COIMA RES S.p.A ha, in data 26 aprile 2017, approvato il resoconto intermedio al 31 marzo 2017 che evidenzia un risultato netto di 7,5 milioni di euro (0,21 per azione).

Nel corso del primo trimestre la società:

• Il 16 gennaio 2017 ha finalizzato il contratto di acquisto per Euro 47 milioni di un complesso immobiliare costituito da due immobili situati a Milano in Via Privata Deruta n. 19 da Immobiliare Deruta 2005 S.a.s. (uno strumento totalmente controllato da Warburg HIH Real estate GmbH). Il fair value della proprietà è di Euro 51,2 milioni come da perizia predisposta da CBRE nel contesto dell’acquisizione da parte di COIMA RES. I due immobili sono interamente locati a BNL- Gruppo BNP Paribas, con contratto di locazione a 6 anni (con opzione di rinnovo di 6 anni) e una WALT residua di 4,8 anni, con prima scadenza al 31 dicembre 2021. I due immobili di Classe “A” sono utilizzati ad uso uffici. Il complesso genera un canone annuo lordo di locazione di Euro 3,6 milioni, pari al 6,9% di rendimento lordo.
• Il 23 gennaio 2017 ha finalizzato il rinnovo e un’estensione della locazione relativa alla parte destinata ad hotel (circa 6.600 mq) dell’immobile Gioiaotto a Milano. Il nuovo contratto di affitto, firmato con NH Hotel Group ed in vigore dall’1 gennaio 2017, avrà durata di 9 anni senza possibilità di recesso e con opzione di rinnovo per ulteriori 6 anni. Il canone minimo stabilizzato è stato fissato a Euro 1,5 milioni annui – 120% superiore ai canoni già in essere. Il contratto prevede inoltre un possibile aumento del canone sulla base del fatturato annuale dell’hotel. In aggiunta, il canone è stato indicizzato al 100%. Allo stesso tempo, l’NH Hotel Group si è impegnato ad investire in lavori di modernizzazione e ristrutturazione sull’immobile per un importo pari a circa Euro 4 milioni entro la fine del 2018. Il fondo MH Real Estate Crescita (“MHREC”) – di proprietà COIMA RES per l’86,7% – contribuirà a tale importo per Euro 1,4 milioni.
• Il 12 aprile 2017 ha annunciato che MHREC, fondo immobiliare gestito da COIMA SGR, ha rifinanziato il debito relativo a due immobili ad uso ufficio: Gioiaotto a Milano e 2331 Eur Center a Roma. Il nuovo finanziamento è entrato in vigore il 31 marzo 2017. Le due proprietà, con valore stimato di Euro 147,5 milioni, sono di proprietà e consolidate integramente attraverso l’86,7% detenuto da COIMA RES in MHREC, fondo inizialmente creato nel luglio 2005 ed acquistato da COIMA RES il 27 luglio 2016. Il contratto di rifinanziamento, pari a 73 milioni, di euro è stato sottoscritto con il medesimo pool di banche del finanziamento originale composto da UBI Banca, Crédit Agricole e ING Bank N.V., e pari a 78 milioni di euro. Nel contesto del rifinanziamento, 5 milioni di euro sono stati infatti rimborsati. La durata del nuovo finanziamento è stata estesa di circa 4 anni (3,7 anni) rispetto al finanziamento precedente: dal 30 giugno 2018 al 31 marzo 2022. E’ stata negoziata una riduzione del margine di 25bps da parte di COIMA SGR, che dovrebbe generare un risparmio netto di Euro 110 mila all’anno, compresa la commissione upfront.

Al 31 marzo 2017 l’LTV consolidato per è del 33,5%, la durata media ponderata del debito è di 4,2 anni ed il costo medio ponderato del debito per COIMA è dell’1,97%.

La Società si è focalizzata sull’incremento del rendimento degli immobili e del valore degli asset, attraverso la rinegoziazione dei contratti di locazione, la riduzione del rischio, l’ottimizzazione dei costi finanziari e profilo di debito e la rotazione del capitale.

Tra le più significative attività correnti di gestione degli asset troviamo:

• Programma di dismissione su asset Deutsche Bank selezionati
  • Stipula di un contratto di compravendita per l’asset di Gravedona – Viale Stampa per un importo pari a Euro 345 mila (4,5% superiore al valore stimato)
  • Accettazione di un’offerta di acquisto da parte terza dell’asset a Casargo – Via Italia per Euro 195 mila (8,3% superiore al valore stimato)
• Altre iniziative su asset Deutsche Bank
  • Riduzione del 50% dell’Imposta sugli Immobili (IMU) ottenuta per la filiale di Roma (Piazza S.S. Apostoli)
  • Allo studio ulteriori potenziali riduzioni sulle imposte dovute per altre filiali
• Riposizionamento e/o ri-adeguamento di immobili:
  • Bonnet: selezione e nomina dei team di consulenza e design; inizio del processo autorizzativo
  • 2331 Eur Center: ricevuta approvazione dalle autorità di pianificazione urbanistica necessaria per incrementare le aree dell’ultimo piano; attività preliminari di commercializzazione con gli attuali conduttori per la prelocazione delle aree aggiuntive
  • Deruta 19: progetto per l’incremento della capacità del complesso e ottimizzazione delle prestazioni energetiche a beneficio del conduttore

Al 31 marzo 2017, il portafoglio di COIMA RES raggiunge i Euro 577 milioni e comprende il portafoglio Deutsche Bank, il complesso immobiliare denominato “Vodafone Village”, Gioiaotto, 2331 Eur Center, il complesso Bonnet e il complesso Deruta. La superficie netta affittabile è di 156.411 metri quadri e i canoni lordi iniziali sono pari a circa Euro 33,1 milioni. La WALT complessiva iniziale del portafoglio è pari a circa 8,3 anni, l’EPRA Net initial yield è pari al 5,4%.

Il completamento anticipato della prima fase degli investimenti seguiti all’IPO in 7 mesi, rispetto agli iniziali 18 previsti, ha consentito a COIMA RES di anticipare la distribuzione del primo dividendo. Il primo pagamento di dividendi (relativo all’utile 2016) è stato effettuato il 12 aprile 2017. Il Consiglio ha deciso che la distribuzione futura di dividendi verrà effettuata due volte all’anno (indicativamente, nel secondo e nel quarto trimestre di ogni anno).

La capacità d’investimento residua è pari a circa Euro 100 milioni con un target LTV al di sotto del 45%.

Il Consiglio di Amministrazione ha inoltre nominato Luciano Gabriel e Olivier Elamine come nuovi amministratori indipendenti. Matteo Ravà e Gabriele Bonfiglioli hanno contestualmente rassegnato le proprie dimissioni dal ruolo di amministratori esecutivi ma continueranno a far parte del Comitato Investimenti di COIMA RES e manterranno inoltre i propri ruoli a capo, rispettivamente, delle aree Investment e Asset Management della società.